En l’actual context de preocupació i controvèrsia en matèria d’accés a l’habitatge, el passat 9 de setembre de 2020, el Parlament de Catalunya va aprovar la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge (Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, 21/09/2020).

La Llei 11/2020 es va aprovar amb caràcter urgent i a través del procediment de lectura única, en una tramitació controvertida i marcada per les advertències del Consell de Garanties Estatutàries i de l’Agència Catalana de la Competència. L’objectiu principal de la norma és regular la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge quan aquest estigui destinat a residència permanent de l’arrendatari i quan, a més, aquest immoble estigui ubicat en una àrea declarada com a “àrea amb mercat d’habitatge tens”, tal com s’indica en l’article 1.

Per tant, les principals novetats de l’aprovació d’aquesta norma són:

– Habilitar les administracions públiques catalanes per a declarar determinades zones com a “àrees amb mercat d’habitatge tens”, en funció de les necessitats en matèria d’habitatge que reuneixi el territori corresponent.

– Establir límits a les rendes del lloguer a través de l’índex de referència de preus del lloguer. De manera que:

a) Les rendes dels nous contractes de lloguer que es formalitzin a partir de l’aprovació de la Llei no podran superar l’índex de referència que li correspongui, en funció del municipi i de les característiques de l’habitatge.

b) Les rendes dels contractes formalitzats en els últims cinc anys no podran augmentar en les futures renovacions contractuals, fins i tot encara que estiguin per sota de l’índex de referència aplicable.

La Llei preveu una sèrie d’exclusions, atès que les mesures descrites no s’apliquen als contractes subscrits amb anterioritat a l’1 de gener de 1995, a aquells habitatges subjectes a un règim de protecció oficial, als que estan integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o mediació de lloguer social, als de caràcter assistencial o als que se subscriguin d’acord amb les previsions legals per al lloguer social obligatori.

Per tant, les conseqüències que s’esperen amb l’aprovació i aplicació de la Llei 11/2020 preocupen el sector immobiliari, ja que es considera que les rendes del lloguer cauran fins un 20%, aproximadament, en cada cas, i que, a més, l’oferta de lloguer baixarà.

En aquest marc, els aspectes clau en l’aplicació de la Llei són la declaració de zones com a “àrees amb mercat d’habitatge tens”, l’índex de referència dels preus del lloguer, les excepcions previstes a la normativa i el control del compliment d’aquestes mesures i règim sancionador.

1. Pel que fa a la declaració d’una zona com a “àrea amb mercat d’habitatge tens”, l’article 2 de la Llei 11/2020 indica que es declararan aquestes zones, que poden ser municipis sencers o parts d’un municipi, quan no hi hagi un nombre d’habitatges de lloguer a preu assequible suficient per a la població. Aquesta situació de risc es pot donar per la concurrència de qualsevol dels tres requisits següents:

a) Que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge hi experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana del territori de Catalunya.

b) Que la càrrega del cost del lloguer en el pressupost personal o familiar superi de mitjana el 30% dels ingressos habituals de les llars, o que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge superi el 30% de la renda mitjana de les persones menors de trenta-cinc anys.

c) Que el preu dels lloguers d’habitatge hagi experimentat, en els cinc anys anteriors al moment de la declaració, un creixement interanual acumulat d’almenys tres punts percentuals per damunt de la taxa interanual de preus de consum de Catalunya.

La competència per a declarar aquestes “àrees amb mercat d’habitatge tens” varia en funció de la zona territorial que es pretengui declarar. Així doncs, a la ciutat de Barcelona, l’òrgan competent serà l’Ajuntament a través de l’òrgan municipal corresponent; a l’àmbit metropolità de Barcelona, la competència per a la declaració recau en el Consell Metropolità i per a la resta de municipis és competent el departament de la Generalitat corresponent en matèria d’habitatge (art. 3 de la Llei 11/2020).

La declaració d’una zona com a “àrea amb mercat d’habitatge tens” suposa la instauració d’un règim específic en matèria d’habitatge en aquesta àrea. Així doncs, l’òrgan competent ha d’incloure en la declaració les actuacions que les administracions implicades hauran de dur a terme per millorar la situació de mercat tens i la durada del règim corresponent (màxim de cinc anys des de la publicació de la declaració al Diari Oficial de la Generalitat, tot i que és prorrogable en períodes de cinc anys per una o més vegades). I, a més, aquesta declaració podrà ser revisada quan canviïn les circumstàncies que la van motivar, per escurçar la seva durada o per deixar-la sense efecte.

De forma transitòria (disposició transitòria segona), la pròpia Llei hi ha inclòs seixanta municipis que pertanyen a l’àrea metropolitana de Barcelona o que tenen més de 20.000 habitants com a “àrees amb mercat d’habitatge tens”. Aquesta declaració té durada d’un any des de l’entrada en vigor de la Llei i deixarà de tenir vigència quan es realitzin noves declaracions pels òrgans competents o quan, transcorregut el termini assenyalat, no s’hagi formulat cap nova declaració.

2. En segon lloc, l’índex de referència dels preus de lloguer, que marca els topalls dels preus de lloguer en les àrees degudament declarades, es calcula sobre la base de factors diferents a cada tipus d’habitatge i en funció de la zona on es troba. Així doncs, l’Agència Catalana de l’Habitatge de Catalunya ha habilitat una aplicació a la seva web per tal de consultar l’índex de referència aplicable als immobles. En aquesta aplicació, els interessats han d’introduir les característiques de l’immoble com són l’adreça, la planta, la superfície de l’habitatge sense comptar elements comuns, l’any de construcció, l’estat de manteniment, el certificat energètic i afegir si l’habitatge incorpora ascensor, aparcament i mobles o no, per tal d’obtenir el preu per metre quadrat màxim que poden aplicar a l’hora d’arrendar l’habitatge corresponent.

Aquest preu de referència es calcula a partir de les dades que consten en el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de les característiques addicionals que es tenen en compte per al seu càlcul (art. 7 de la Llei 11/2020).

A més, l’índex de referència dels preus del lloguer ha d’incorporar-se tant a l’anunci com al contracte del lloguer, tal com indiquen els articles 59.g) , 61.f) i 66.2 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. Aquesta obligació també queda incorporada a l’article 13 de la Llei 11/2020.

Tenint en compte tot l’anterior, els contractes d’arrendament dels habitatges inclosos en “àrees amb mercat d’habitatge tens” no podran establir preus més elevats que el fixat per l’índex de referència (art. 6.1.a Llei 11/2020) i, no es podrà elevar la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament quan l’habitatge hagi estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, és a dir, des del setembre del 2015 (art. 6.1.b) de la Llei 11/2020).

3. En relació amb les excepcions a aquestes previsions, cal fer referència a les següents:

1) Quan existeixi una relació de parentiu entre les parts que havien formalitzat el darrer contracte d’arrendament, la renda es podrà augmentar en el nou contracte formalitzat, sempre respectant l’índex de referència dels preus del lloguer. El mateix passarà quan el contracte d’arrendament anterior tingués un règim exclòs de l’aplicació d’aquesta Llei (per exemple, una renda de lloguer social). Per tant, en aquests dos casos, en què s’entén que les rendes dels contractes anteriors es trobaven molt per sota de l’índex de referència de preus del lloguer, l’import de la renda podrà augmentar fins al límit de l’índex de referència.

2) Les previsions de la Llei no seran aplicables quan l’arrendador de l’immoble pugui considerar-se “vulnerable”, és a dir, quan es tracti d’una persona física que tingui uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (l’any 2020, aquest indicador està situat en 569,12 euros mensuals), comptant-hi també els ingressos percebuts per les rendes dels lloguers. En aquest cas, l’arrendador “vulnerable” només estarà limitat per la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament, tot i que la podrà incrementar si aquesta es troba per sota de l’índex de referència de preus de lloguer que li resultés aplicable.

3) Quan l’arrendador faci obres que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, el preu de referència del lloguer podrà incrementar-se calculant el capital invertit en la millora de l’habitatge, sense tenir en compte les possibles subvencions i ajuts públics dels quals s’hagi pogut beneficiar l’arrendador (art. 7.3 Llei 11/2020). Aquest increment de la renda del lloguer també s’aplica als casos en què l’arrendador realitzi obres de millora, tal com indica l’article 11 de la Llei 11/2020.

4) A més, l’arrendador podrà augmentar en un màxim d’un 5% la renda de lloguer, sempre que les parts així ho acordin, quan hi concorrin un mínim de tres de les característiques citades a continuació: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries, piscina, serveis de consergeria o vistes especials (art. 7.5 de la Llei 11/2020).

5) En els casos de contractes d’arrendament que tinguin per objecte habitatges de nova edificació o resultants d’un procés de gran rehabilitació, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar el marge superior de l’índex de referència durant els cinc anys posteriors a l’obtenció del certificat final de l’obra, excepte en el cas que s’hagin obtingut subvencions públiques per a l’execució de les obres, supòsit en el qual haurà de determinar-se la renda d’acord amb els límits establerts per l’article 6 de la Llei 11/2020.

6) En el cas dels habitatges de nova edificació o d’habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació, l’aplicació del règim de contenció de rendes no entrarà en vigor fins passats tres anys des de l’entrada en vigor de la Llei 11/2020, és a dir, fins al 22 de setembre de 2023 (disposició final quarta).

4. Finalment, pel que fa al control del compliment d’aquestes mesures i al règim sancionador, cal indicar que l’arrendatari tindrà dret a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés, amb meritació de l’interès legal dels diners, incrementat en 3 punts (art. 12 de la Llei 11/2020). A més de l’anterior, la norma es remet al règim sancionador de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge als seus articles 118 a 126. Per exemple, l’incompliment de l’obligació de fer constar l’índex de referència del preu del lloguer a l’oferta o al contracte de lloguer suposarà una infracció lleu (art. 125.2.f) de la Llei 18/2007), que pot ser sancionada amb una multa de 3.000 a 9.000 euros (art. 118.3 de la Llei 18/2007).

Totes les mesures descrites van entrar en vigor en data 22 de setembre de 2020 (amb les excepcions previstes a la disposició final quarta), tot i que cal tenir en compte que, ateses les advertències del Consell de Garanties Estatutàries, en el Dictamen 7/2020, de 5 d’agost respecte a la inconstitucionalitat de determinats preceptes de la nova Llei i també les observacions de l’Agència Catalana de la Competència (OB 47/2020, de 23 de juliol), és molt probable que contra la Llei 11/2020 s’interposi el corresponent recurs d’inconstitucionalitat. En cas que el recurs l’interposi el president del Govern central, la Llei restarà suspesa si així es demana en el recurs, i en cas que aquest sigui promogut per cinquanta diputats o senadors, la Llei es mantindrà en vigor a l’espera de la resolució del Tribunal Constitucional.

I és que, en efecte, ens trobem davant una llei amb incidència en drets reconeguts constitucionalment i estatutàriament (dret a l’habitatge i dret de propietat privada, especialment) que ha estat aprovada per tramitació urgent i en lectura única, un procediment que probablement no està a l’altura d’una matèria tan rellevant, des del punt de vista social, econòmic i jurídic. Tot això agreujat si tenim en compte que a dia d’avui, encara no s’ha aprovat el Pla territorial sectorial de l’habitatge, que ha d’establir el marc a seguir per aconseguir els diferents objectius en matèria d’habitatge durant els propers quinze anys.

Tot i que encara no es pot saber amb certesa tots els efectes de la norma, l’impacte esperat en el sector immobiliari és la caiguda de les rendes dels arrendaments i una forta baixada en l’oferta del lloguer, tal com ha passat a la ciutat de Berlín (Alemanya), on l’oferta de lloguer ha caigut un 25% en un any des que es va instaurar l’anomenat “topall dels lloguers”.

Caldrà esperar per veure si les mesures descrites serveixen per complir la finalitat per a la qual ha estat dictada la Llei o si es podrien haver aprovat unes altres mesures més adients.

 

Berta Bastús Ruiz
Investigadora predoctoral de la Facultat de Dret de la Universitat de Barcelona